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        吳忠市人民政府辦公室
        行政規范性文件
        索 引 號:640300001/2023-00021 效力狀態:有效
        發布機構:吳忠市人民政府辦公室 成文日期:2023-02-20
        責任部門:吳忠市自然資源局 發布日期:2023-02-21

        吳忠市人民政府辦公室關于印發《吳忠市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》的通知

        各縣(市、區)人民政府,市政府各部門、工(農)業園區管委會、直屬事業單位:

        經市人民政府第22次常務會議審議通過,現將《吳忠市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》印發給你們,請結合實際認真貫徹落實。

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        吳忠市人民政府辦公室

        2023220

        (此件公開發布)

        吳忠市國有建設用地使用權轉讓、出租、

        抵押二級市場交易管理辦法

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        第一章????

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        第一條??為進一步規范完善吳忠市國有建設用地使用權二級市場交易行為,根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《不動產登記暫行條例》《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第53號)、《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發201934號)、《寧夏回族自治區人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(寧政辦規發20207號)和《寧夏回族自治區建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易管理實施細則》等法律法規及政策規定,結合本市實際,制定本辦法。

        第二條??吳忠市行政區域范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易,適用本辦法。

        本辦法所稱的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場交易是指土地使用權人將依法取得的國有建設用地使用權進行轉讓、出租、抵押的交易行為。涉及房地產交易的,應當遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規規定。

        第三條??國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押應遵循依法依規、誠實守信、公平自愿的原則。

        第四條??市(縣、區)自然資源行政主管部門依法對本轄區國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監督,并負責日常管理工作。財政、稅務、住建、金融等部門在各自職責范圍內開展工作。

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        第二章??國有建設用地使用權轉讓

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        第五條??本辦法所稱國有建設用地使用權轉讓是指權利人將其依法取得的國有建設用地使用權再轉的行為,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移。國有建設用地使用權轉讓應當簽訂書面的國有建設用地使用權轉讓合同。

        第六條??國有建設用地使用權轉讓的,附著于該土地上的建筑物、其他附著物所有權應一并轉讓。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的國有建設用地使用權一并轉讓。

        第七條??有下列情形之一的,國有建設用地使用權不得轉讓:

        (一)未依法取得《國有土地使用證》或《不動產權證書》的;

        (二)以出讓方式取得國有建設用地使用權,未按出讓合同約定繳清土地出讓價款的;

        (三)土地或地上建筑物、其他附著物權屬有爭議的;

        (四)超過國有建設用地使用期限的;

        (五)已認定為閑置土地,未按照《閑置土地處置辦法》完成處置的;

        (六)超容積率、超用地范圍、擅自改變土地用途或地上房屋使用功能等違反國有建設用地使用權出讓合同約定或劃撥決定書規定,且未完善相關手續的;

        (七)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的;

        (八)涉及共有產權,未經其他共有產權人書面同意的;

        (九)依法收回土地使用權的;

        (十)土地在房屋征收封戶公告范圍內的;

        (十一)法律、法規禁止轉讓、出租、抵押的其他情況。

        第八條??以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓,應報縣(市、區)人民政府或原批準機關依法批準后方可辦理土地使用權轉讓手續。

        (一)轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,維持原劃撥用地方式,辦理不動產轉移登記;

        (二)轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》或受讓方申請變更為有償使用的,在符合國土空間規劃和轉讓要求的前提下,經依法批準后,由受讓方依法依規補繳土地出讓價款后辦理不動產轉移登記。

        第九條??以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓時,應提交以下資料:

        (一)土地使用權轉讓申請;

        (二)《國有土地使用證》或《不動產權證書》;

        (三)雙方簽訂的《國有建設用地使用權轉讓合同》;

        (四)法律法規規定的完稅或者減免稅憑證;

        (五)改變土地用途或劃撥變更為出讓的,需提交《國有建設用地使用權出讓合同》、相關批準文件及補繳的土地出讓價款憑證;

        (六)企業破產、改制或重組涉及劃撥土地使用權轉讓的,需提交國有土地資產處置有效批準文件;

        (七)轉讓雙方統一社會信用代碼證書、組織機構代碼證、法人代表人證明及個人身份證明;

        (八)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件。

        第十條??以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓,在符合法律、法規規定和出讓合同約定的前提下,依法辦理不動產轉移登記,原出讓合同對轉讓條件另有約定的,從其約定。除出讓合同約定外,不得隨意增設限制交易的條件和程序,確保土地權利人能夠以平等的主體地位參與市場交易。出讓土地使用權轉讓后,出讓合同和登記文件中所載明的權利和義務隨之轉移,土地使用年限為原出讓合同約定的剩余年限。

        第十一條??國有建設用地使用權轉讓后,受讓方應按原出讓合同約定的土地用途、使用年限及出讓合同約定進行開發建設,不得擅自改變土地用途、調整容積率等,禁止未經批準擅自改變土地用途、調整容積率等行為,一經發現,依法依規予以處理。

        第十二條??國有建設用地使用權轉讓后,受讓方申請土地用途變更或調整容積率的,自然資源行政主管部門結合宗地具體情況制定《國有土地使用權出讓方案》,對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進行明確,報縣(市、區)人民政府或原批準機關批準后,補繳土地出讓價款,與受讓方簽訂補充合同或變更協議。

        第十三條??因地上建筑物及其他附著物所有權依法轉讓導致國有建設用地使用權轉讓的,剩余土地使用年限不足1年或已超出原出讓合同約定使用年限的,轉讓方需先申請土地使用權續期,報縣(市、區)人民政府或原批準機關批準同意后,再依法申請辦理國有建設用地使用權轉讓手續。

        第十四條??以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓時,應滿足以下條件:

        (一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓價款,并取得《國有土地使用證》或《不動產權證書》;

        (二)按照出讓合同約定進行投資開發建設,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額(出讓價款和稅費除外)的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。

        第十五條??房地產開發和其他經營性用地未完成開發投資總額(出讓價款和稅費除外)的25%以上,或者已完成地上建筑面積未達到應開發總建筑面積(不含地下)的三分之一以上的,土地使用權人申請轉讓的,經自然資源行政主管部門審核批準后,可以預轉讓。

        轉讓雙方簽訂土地轉讓協議后,可以辦理預告登記。達到法定轉讓條件后,依法辦理不動產轉移登記。預告登記后,先行簽訂的建設用地使用權轉讓合同失效或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,預告登記失效。

        第十六條??達到轉讓條件的房地產開發用地,在不影響正常使用功能的前提下,經房地產主管部門同意,開發企業可以申請對尚未開發建設的用地進行分割轉讓,并嚴格按原批準規劃開發建設。分割轉讓后剩余已建成的房地產用地經依法批準調整容積率的,由受讓方補繳土地出讓價款后辦理不動產轉移登記。

        第十七條??工業用地使用權轉讓后,受讓人為提高土地利用率,在原土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設施增加建筑面積,或對原廠房進行翻建改造,不需要補繳土地出讓價款。

        第十八條??達到轉讓條件的工業用地,允許對土地使用權進行分割轉讓。已建成的工業項目用地分割轉讓的,應當按照房地產權統一的原則辦理分割轉讓手續,且轉讓后不得影響產業鏈延續和企業正常生產經營活動。

        第十九條??鼓勵在建或已建成項目和長期停產企業將剩余空閑土地等低效用地通過分割轉讓形式,提高土地利用率。

        第二十條??以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓時,應提交以下資料:

        (一)土地使用權轉讓申請;

        (二)《國有土地使用證》或《不動產權證書》;

        (三)雙方簽訂的《國有建設用地使用權轉讓合同》;

        (四)法律法規規定的完稅或者減免稅憑證;

        (五)改變土地用途或調整容積率的,需提交相關批準文件及補繳的土地出讓價款憑證;

        (六)轉讓雙方統一社會信用代碼證書、組織機構代碼證、法人代表人證明及個人身份證明;

        (七)共有土地或地上附著物權利人出具的書面同意意見;

        (八)屬于人民法院裁定、因抵押權實現的土地使用權轉讓,需提交裁定書和協助執行通知書;

        (九)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件。

        第二十一條??以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定,可繼續保留為作價出資或入股方式,也可以經依法批準后,補繳土地出讓價款,將土地使用權性質變更為出讓方式。

        第二十二條??以授權經營方式取得建設用地使用權轉讓,在土地使用年限內可依法在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓,不需要繳納土地出讓價款;向本集團公司以外的單位或個人轉讓時,參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定執行。

        第二十三條??國有建設用地使用權一經確定,不得隨意調整。確需分割、合并的,應滿足以下條件:

        (一)已全部辦理土地確權登記手續;

        (二)分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件;

        (三)分割或合并后的總土地面積和總建筑面積不得增加,不改變原土地用途,不改變原出讓合同約定或劃撥決定書規定的開、竣工時間;

        (四)涉及已辦理土地使用權抵押等他項權利登記的,須征得土地抵押等他項權人同意;擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的,應取得相關權利人同意,不得損害權利人合法權益;合并后地塊涉及土地出讓年限不一致的,土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限;涉及公共配套設施建設和使用的,轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。

        第二十四條??國有建設用地使用權轉讓雙方應當依法申報交易價格。國有建設用地使用權轉讓時,轉讓雙方申報價格比標定地價低20%以上的,縣(市、區)人民政府有權行使優先購買權;尚未建立標定地價的,申報價格低于基準地價的,縣(市、區)人民政府有權行使優先購買權。

        第二十五條??加強涉地司法處置工作銜接,涉及建設用地使用權轉移的案件,自然資源行政主管部門應當根據人民法院要求,向人民法院提供所涉及不動產的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務等情況。

        第二十六條??市本級要大力推進線上交易平臺和信息系統建設,建立信息發布達成意向簽訂合同交易監督交易流程,各縣(市、區)要鼓勵交易雙方通過吳忠市建設用地二級市場交易平臺以下簡稱交易平臺)發布和獲取市場信息,可自行交易,也可委托交易平臺公開交易。當事人在交易平臺申請委托交易,經屬地自然資源行政主管部門審核通過后,在交易平臺公開掛牌或拍賣,按價高者得的方式確定競得人。

        第二十七條??當事人在交易平臺發布國有建設用地使用權交易需求信息的,發布后90日內未達成交易的,信息自動失效,當事人可以重新發布。

        第二十八條??線上交易按照以下程序辦理:

        (一)提出申請。委托人在交易平臺發布委托交易申請,并提交相關資料;

        (二)受理審核。屬地自然資源行政主管部門審核委托人提交的申請資料,確認交易資格。必要時,可現場勘查核實宗地或地上建筑物實際情況;

        (三)發布公告。審查通過后,委托交易協議自動生效,屬地自然資源行政主管部門在交易平臺發布交易公告。

        (四)申請競買。競買人按照規定足額繳納競買保證金,并足額預存交易所需資金,同時在交易平臺上傳以下資料:

        1.競買申請書;

        2.競買人身份證明材料;

        3.委托他人代為競買的,應同時提交授權委托書及委托代理人的身份證明材料;

        4.其他相關材料。

        (五)公開競價。屬地自然資源行政主管部門對競買人資格審查,審核通過后進行系統競價并確定競得人,交易雙方約定合同簽訂時間。

        (六)合同簽訂。交易雙方通過交易平臺申請合同服務,簽訂合同并上傳掃描件至交易平臺。

        第二十九條??國有建設用地使用權交易實行結果公示制度,在交易平臺首頁滾動公示每宗地交易辦理結果,公示時間不少于十個工作日。

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        第三章??國有建設用地使用權出租

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        第三十條??國有建設用地使用權可以整宗出租,也可以部分出租,但不得違反法律法規和有償使用合同的約定或劃撥決定書的規定。出租雙方應當簽訂出租合同,明確雙方的權利和義務。租賃期限不得超過土地使用權剩余年限,且最高不得超過二十年。

        第三十一條??以有償方式取得的國有建設用地使用權出租或轉租的,不再繳納土地出租收益。

        工業用地使用權出租后,在符合規劃、不改變用途的前提下,經出租人同意,承租人在租賃的土地上新建廠房及附屬設施,或對原廠房進行翻建改造,不再增收土地價款。

        第三十二條??以劃撥方式取得國有建設用地使用權,經批準準予出租的,應按程序到自然資源行政主管部門辦理國有建設用地使用權出租合同備案手續,按照有關規定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。

        宗地長期出租(租賃年限超過5年),或部分用于出租且可以分割的,應依法補辦出讓等有償使用手續。

        第三十三條??建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度,出租人向自然資源行政主管部門依法申報并繳納相關收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租批準手續。

        第三十四條??國有建設用地使用權出租實行線上交易的,具體流程參照本辦法第二十八條執行。

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        第四章??國有建設用地使用權抵押

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        第三十五條??依法取得的國有土地使用權按照出讓合同約定或劃撥決定書規定開發建設,取得《國有土地使用證》或《不動產權證》的可依法依規設定抵押權。

        第三十六條??自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上附著物、其他附著物所有權辦理不動產抵押登記。涉及企業之間債權債務合同的,須符合有關法律法規的規定。

        第三十七條??以劃撥方式取得的國有建設用地使用權可以連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權,劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。

        第三十八條??允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償方式取得國有建設用地使用權等財產進行抵押融資。抵押權實現時,土地使用權可按照批準的規劃方案約定的獨自使用范圍設定抵押,但不得切割建筑物,不得改變土地用途,原有經營活動持續穩定進行,且不得損害利益相關人權益。

        第三十九條??土地使用權及地上建筑物、其他附著物可以設定多個抵押權人,同時設定多個抵押權人時,應在土地抵押權登記簿中載明抵押權的順位。

        第四十條??國有建設用地使用權抵押合同由抵押人和抵押權人根據國家規定簽訂,逐步推進抵押合同與交易平臺對接。

        第四十一條??國有建設用地使用權抵押實行線上交易的,具體流程參照本辦法第二十八條執行。

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        第五章??附則

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        第四十二條??本辦法自202341起施行,有效期2028331日。

        本辦法與國家法律法規、自治區有關政策不一致的,以國家和自治區相關規定為準?!秴侵沂袊型恋厥褂脵嘟灰坠芾磙k法》有關規定與本辦法有沖突的,按本辦法規定執行。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權的轉讓、出租、抵押,可參照本辦法執行。


        附件:

        吳忠市人民政府辦公室發布
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